Обязательные техработы
Как пояснила Ольга Филиппова, нотариус Екатеринбурга и член правления Нотариальной палаты Свердловской области, с августа 2018 года у нотариусов поменялся режим оказания услуг правового и технического характера при совершении нотариальных действий. Если раньше они могли не брать так называемые техработы, то сейчас обязаны это делать. К техработам относятся правовой анализ документов, получение информации (запросы в соответствующие инстанции), изготовление копий и скан-образов документов, получение информации в электронной форме и техническое обеспечение хранения документов. Сейчас у нотариусов большие электронные архивы, которые они содержат самостоятельно за свой счёт, это также входит в техработы. В 2018 году техническая работа по нотариальной форме договора стоила 5100 рублей (общая цена нотариального удостоверения – 0,5 % от суммы сделки плюс 5100 рублей), удостоверение договора залога долей – 8200 рублей. С нового года у нотариусов тарифы повысились, – такая индексация происходит каждый год. Тариф по технической работе теперь составляет 6100 рублей.
С августа прошлого года нотариусов обязали оплачивать госпошлину за регистрацию сделки с недвижимостью. С 1 января госпошлина за подачу заявления на регистрацию в электронном виде уравнена с «бумажной», то есть повысилась с 1400 до 2000 рублей.
В августе 2018 года введена обязательная нотариальная форма для договоров ипотеки долей, даже при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Это уже действует.
Подписал и сдал
С 1 февраля 2019-го появляется возможность подписания нотариальной сделки в электронной форме. Что это значит? – Если раньше удостоверяемый договор можно было подписать квалифицированной электронной подписью физического лица, что возможно далеко не всегда, то теперь нотариус может «подписывать» документы самостоятельно. Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, нужно прийти на приём к нотариусу. Документ оформляется в электронной форме, нотариус подписывает своей ЭЦП и отправляет его в Росреестр.
С февраля нотариус должен сдавать на регистрацию документы по удостоверяемой сделке, но с оговоркой – если стороны не возражают против подачи документов нотариусом. При отсутствии возражения нотариус не позднее окончания рабочего дня (если в договоре нет иных сроков) в электронной форме отправляет заявление на госрегистрацию. Если нет возможности этого сделать – не работает система передачи, нет Интернета и пр., то документы нотариус сдаст обычным способом в окно приёма не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора. Причём присутствовать сторонам сделки на сдаче не нужно, так как заявителем является нотариус. При госрегистрации сделки в электронном виде нотариус сам оплачивает госпошлину, потому что, как уже сказано, является заявителем по сделке, но клиент возмещает ему эту сумму.
За то, что нотариус сдаёт документы в электронном виде, граждане отдельно ничего ему не платят – эта оплата уже входит в услугу нотариального удостоверения сделки.
Выписка в «бумаге» и в «цифре»
Выписки из ЕГРН выдаются и в электронной и в бумажной форме. Если участник сделки хочет получить выписку в электронной форме, то просит нотариуса выслать её по электронной почте. Чтобы не было утечки информации, можно согласовать адрес отправки документа заранее.
Если нужна выписка на бумажном носителе, то нотариус распечатает электронный документ и удостоверит его. Отметка о регистрации приходит с электронной цифровой подписью сотрудника органа государственной регистрации, и нотариус распечатывает и удостоверяет равнозначность бумажного и электронного документов, подшивает к договору купли-продажи или залога с выпиской и отметкой о регистрации.
Наследство регистрирует нотариус
Возразить против сдачи документов на госрегистрацию нотариусом и сдать пакет в МФЦ самостоятельно участники сделки могут только в случае удостоверения договоров купли-продажи и залога. Если регистрируется сделка по наследованию имущества, то нотариус регистрирует свидетельство о наследстве и право по умолчанию, не спрашивая у клиентов. И потом уже только выдаёт наследнику документ о том, что он является собственником унаследованной недвижимости.
Вопросы и ответы
– Обязательно ли удостоверять у нотариуса договор купли-продажи недвижимости с ипотекой в силу закона (не ипотекой в силу договора)?
– Если возникает ипотека в силу закона, когда объект продаёт один собственник двум покупателям, то возникают доли, поэтому обязательна нотариальная форма.
Минэкономразвития в информационном письме от 30.07.2017 г. дало пояснение, что, если супруги приобретают имущество в общую долевую собственность, то они устанавливают долевую собственность, а это уже договорный режим собственности, что приравнено к брачному контракту. Поэтому покупка в долевую собственность супругами, не в совместную, подпадает под обязательное нотариальное удостоверение.
– А если с ипотекой в силу закона продаётся доля, а оставшаяся доля не является предметом договора купли-продажи…
– Если собственником не покупаемой доли является покупатель по данной сделке, то в отношении данной доли нотариус удостоверяет договор купли-продажи и ипотеки в силу закона. В отношении второй доли, согласно решению Нотариальной палаты, заключается дополнительный договор залога доли, который теперь имеет обязательную нотариальную форму.
– Если купили квартиру и использовали материнский капитал, то возникает обязательство по наделению долей после погашения кредита. Если происходит рефинансирование ранее взятого кредита по договору ипотеки с переходом в другой банк, необходимо ли удостоверение соглашения о наделении долями детей, если этого не было сделано вначале?
– В этом отношении позиция Нотариальной палаты поменялась. Сейчас нотариусы не будут требовать этого соглашения, поскольку обязательство осталось, это не вновь закладываемое имущество, но заёмщики будут составлять в простой письменной форме заявление о том, что обязательство сохраняется и будет ими исполнено.
– Почему при нотариальной сделке обязательно удостоверение заявления об отсутствии супруга, ведь у нотариусов есть база ЗАГС?
– Нотариусы берут такое заявление, потому что не всегда могут проверить регистрацию брака – при наличии брака может не стоять отметка в паспорте. Для продавцов такое заявление необходимо. С базой ЗАГС нотариусы работают, отправляют туда запросы, но пока электронная система ЗАГС – пустая. В неё пока поступают только сведения по бракам, заключённым с октября 2018 года. Остальную информацию в свою базу органы ЗАГС должны внести в течение трёх лет. Когда нотариусы смогут проверять наличие брака через систему ЗАГС самостоятельно, то необходимости в таком заявлении не будет.
– Как берётся согласие супруги, если супруг, будучи в одном браке, приобрёл по договору долевого участия в строительстве квартиру, оформил её в единоличную собственность, а когда квартира построилась, он уже был в другом браке и также зарегистрировал право собственности и также на себя? Можно ли здесь решить вопрос с помощью заключения брачного договора?
– В данном случае имеет значение факт оплаты и внесения денег. Если мужчина вносил деньги с первой супругой, то они являются совместной собственностью, если продолжал вносить деньги со второй супругой, то и это является совместной собственностью в рамках данной семьи. Решить спор, какая доля принадлежит первой супруге, какая – второй, поможет только суд.
Брачный договор заключается только до и в период брака, соглашение о разделе – только в период брака и после расторжения.
По брачному договору можно установить правовой режим имущества, которое будет приобретаться в дальнейшем. Например, устанавливают режим раздельной собственности в отношении конкретной квартиры и договариваются о том, что в период брака в отношении иного имущества стороны устанавливают режим совместной собственности. По соглашению о разделе делится только то имущество, которое имеется в данный момент.
Подготовлено на основе выступления Ольги Филипповой на семинаре в Уральской палате недвижимости перед риэлторами Екатеринбурга.